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[北城专题] 天长国土局挖坑,合肥青年损失500万谁赔!

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    推广达人

    发表于 2017-2-17 18:52:48 |显示全部楼层
    买房本是一件值得高兴的事,可是对合肥青年沈培永来说,在安徽省滁州市下辖的天长市买房,是一连串麻烦的开始。
      说起自己的“奇葩”经历,沈培永一脸气愤,他觉得自己不仅被房地产公司骗了,也落进了天长市国土房产局的“连环套”。
      对于沈培永的遭遇,中国青年报曾进行过报道(详见2016年1月5日《安徽天长市国土房产局被指办出“一房两卖”手续》)。一年多过去了,沈培永再次反映,此事没有任何进展,而且天长市政府工作人员并没有主动联系过他。
      近日,中国青年报·中青在线记者来到安徽省天长市,再次追踪该事件。
      土地已被抵押,房产为何还能办理登记备案?
      2011年10月,沈培永购买了安徽天缘房地产开发集团有限公司(以下简称“天缘公司”)开发建设的凯悦大厦营业房16套、住房10套,耗资近500万元。天长市国土资源和房产管理局(以下简称“天长市国土房产局”)把房子登记备案在沈培永名下,沈培永付清房款后,房产证却办给了别人,钱和房子都“鸡飞蛋打”。
      沈培永告诉记者,2011年10月26日,他本人去天长市国土房产局办理了“天长市商品房预售合同登记备案证明”,办理过程非常顺利,其间没有工作人员提醒他存在问题。
      直到2013年,沈培永才得知,早在2009年5月12日,开发商就已经把房地产的土地证抵押给了个人。
      但安徽省滁州市国土房产局的一名吕姓工作人员告诉记者,土地只能抵押给银行,不能抵押给个人。
      土地被抵押出去了,这片土地上的房产是否还能备案给他人?
      中国青年报·中青在线记者来到天长市国土房产局,法制办主任郭宣彤出面解释了这一情况。
      郭宣彤称:“抵押不抵押(土地证),与沈培永没有任何关系。”
      “怎么能没有关系呢?政府就是违规操作了。”沈培永不能接受这种解释,“土地证不能抵押给个人,他们却办理了;不该(再)给我办理登记备案,他们却办理了。”
      沈培永认为,如果当时天长市国土房产局不违规操作、为他办理登记备案,他就不会买这几套房子,也不至于遭受后续的损失。
      已办理登记备案的房子,为何还能抵押给银行?
      2013年,即沈培永买房后的两年,他意外得知,自己购买的20多套房子中,有6套已经抵押给了一家银行。
      中国青年报·中青在线记者在安徽省滁州市中级人民法院2014年2月8日作出的(2013)滁民一初字第00090号判决书中确认:“2012年2月22日,天缘公司与案外人安徽天长农村商业银行股份有限公司签订借款抵押合同,将涉案房屋中的12、13、18、19、20、21号营业房办理了抵押登记手续。”
      沈培永感到很奇怪:“这些房子本来就是我的,为什么还能抵押给银行?”
      “就是天长市国土房产局给办理了抵押登记,之前我在这个部门办理了登记备案,房子却又抵押给别人了,这不是违规操作吗?”沈培永对天长市国土房产局的做法感到不解。
      沈培永的烦心事还没算完。
      2014年3月,沈培永从滁州市中院得知,他买的那些房子,政府却给别人突击办理了房产证,而这些人甚至没有登记备案。
      当沈培永为购买的房产办理登记备案时,他不知道,其中部分房产已经被出售给其他购房户,且已装修入住。
      记者采访到这批房子的住户,对方坦言办理房产证的过程并不顺利,他们进行了上访。
      去年,记者询问郭宣彤,这些购房户在无备案的情况下办理房产证是否合规,郭宣彤承认此举确属违规,而且这批房产证也是突击办理。郭宣彤说,此举是因为这些人拿不到房产证而信访。
      但此次接受采访时,郭宣彤改口称:“不存在突击办理。”
      在采访中,郭宣彤一直闪烁其词,一会儿承认政府部门存在瑕疵,一会儿又说没有。至于为何给其他人办理房产证,郭宣彤给出的理由是:事先已经咨询了天长本地的律师和法院的工作人员,天长市国土房产局召集了天长市其他部门开会,才决定给他们办理房产证。
      沈培永感觉很委屈:“为什么开一个会就可以违规操作?他们没有经过登记备案却能办理房产证,这不是违规操作吗?”
      在去年的采访中,有专业人士明确表示,没有登记备案就给办理房产证显然是违法的。
      “就像布下了连环套”
      “如果知道政府违规操作,我就不会投资,就不会有后续的损失。之后,天长市国土房产局像布下了500万的‘连环套’,一步步把我的房子搞没了。”沈培永颇感无奈。
      中国青年报·中青在线记者与天长市国土房产局办公室工作人员沟通,提出要采访当时经办人员,他们却都不愿意接受采访。记者从多个渠道获悉,当时该局经办人员中有登记科和开发办已有人受到处理。
      采访中,郭宣彤多次表示,如果沈培永认为天长市国土房产局有问题,可以提起行政诉讼。
      沈培永告诉记者:“我也咨询过很多法律界人士,从实际情况来说,起诉天长市国土房产局和市政府,因为涉及的资金比较大,难度非常大。打赢了,能不能执行还得打上一个问号;打不赢,这事我从此就没有可以申诉的地方了。”
      “我曾经上访过,可是劳民伤财,自己还年轻,生活还要继续,不能靠上访过日子,希望政府能把这件事尽快解决好。”沈培永叹了一口气说。中国青年报·中青在线记者 章正

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    [LV.6]常住居民II

    推广达人

    发表于 2017-2-17 18:55:15 |显示全部楼层
    付清了购房款,最后却是一场空;备案在自己名下的房子,别人却办理了房产证;与合法公司签订的合同,法院判决有效但无法履行……这一系列怪事就发生在合肥市民沈培永身上。

        “真金白银”换来“空中楼阁”

        安徽省滁州市下辖的天长市,被称为“安徽的东大门”,属南京一小时都市圈内的县级市。沈培永遇到的“怪事”,就发生在这里。  

        根据沈培永描述,2011年10月,他购买了安徽天缘房地产开发集团有限公司(以下简称“天缘公司”)开发建设的凯悦大厦营业房16套、住房10套,耗资近500万元。按照合同约定,2012年4月26日前,天缘公司应交付房屋。

        沈培永告诉中国青年报记者,当时,他检查了天缘公司《天长市商品房预售合同登记备案证明》,备案日期显示为2011年10月26日。随后,沈培永放心地将房款支付给天缘公司,并拿到天缘公司开具的收款收据。

        沈培永本以为没有了后顾之忧,可按照合同约定时间交付房屋时,天缘公司却迟迟不肯交付房屋。

        “我多次从合肥去天长问询”,沈培永回忆道,“有一次发现,自己买的房子只有4层,但是开发商卖给我501、502,这岂不是‘空中楼阁’?”

        发现问题后,沈培永立即找到了天缘公司法定代表人薛卫国解决,随后,退款的进展也算是顺利,沈培永当时觉得,自己躲过了一劫。但天缘公司拖延房屋交付时间,又让他心生忧虑。

        2013年年初,沈培永得知薛卫国已被公安机关控制,遂向安徽省滁州市中级人民法院起诉天缘公司,要求天缘公司继续履行合同,无条件交付其所购房屋的相关产权手续。

        “诉讼时,我才知道这些房子被‘一房两卖’了。”沈培永说,天缘公司提供的商品房买卖合同、发票及说明,证明了这些房屋已出售给了其他购房者。

        沈培永只得通过法律途径维权。经中国青年报记者查询中国裁判文书网,安徽省滁州市中级人民法院2014年2月8日作出的(2013)滁民一初字第00090号判决书确认,沈培永对其与天缘公司系商品房买卖合同关系且合同合法有效的主张成立。然而,这份判决书同时显示,“因天缘公司已将涉案房屋另行出卖给他人并已实际交付,且亦将部分房屋设定了抵押权”,已无法向沈培永履行义务,故对沈培永的诉讼请求不予支持。

        “2014年3月,我正在向安徽省高级人民法院上诉时,政府部门却将我所购买房屋的产权证办理给他人。”沈培永说,“可是据我了解,他们并没有登记备案。”

        天长市国土房产局承认“违规”

        “房屋已经给别人办理了房产证,再诉讼就没有意义了。”沈培永表示,于是他撤诉了。

        “实践过程中,登记备案的作用就相当于把这套房子‘锁死’,防止出现‘一房两卖’的情况。”长期代理房地产纠纷案件的北京来硕律师事务所主任律师燕薪向中国青年报记者解释道。

        “我签了合同,交了房款,在你们国土房产局备了案,你们凭什么给其他人办理了房产证?”气愤的沈培永希望得到天长市国土资源和房产管理局(以下简称“国土房产局”)的合理解释。

        沈培永买的房产到底又卖给了谁?

        (2013)滁民一初字第00090号判决书显示:“2007年8月16日,天缘房产公司与案外人黄某某签订一份商品房买卖合同,以每平方米单价6900元将涉案4号营业房出售给黄某某 ……2006年11月9日,天缘房产公司以工程款抵房款方式将18、19号营业房出售给案外人陈某……2007年4月17日,天缘房产公司与案外人张某签订一份商品房买卖合同,以每平方米单价1473元将涉案201室住宅房出售给张某。”

        该判决书还显示,2010年12月30日,天缘房产公司除13、16、17号三间营业房外,已向上述购房户开具了涉案房屋的不动产发票。之后,天缘房产公司已将涉案房屋全部交付给上述购房户,上述购房户已对涉案房屋进行装修并入住使用至今。

        当问及为何沈培永在房屋已交付给他人的情况下能备案,这些购房户在无备案的情况下办理房产证是否合规、是否属于“突击办理”时,天长市国土房产局法制办主任郭宣彤坦言:“是突击办理”。他随后解释道,此举是因为这些人拿不到房产证而信访,“2013年下半年,老百姓(同样是被天缘公司“一房两卖”的老百姓——记者注)上访,堵大门,后来政府成立小组进行调查,认为应该为老百姓办理(房产证)。”

        当问及给没有备案登记的购房者办理房产证是否合法时,郭宣彤承认:“是违规的。”但是,他接着表示,“老百姓才是真正的受害人,为什么真正的受害人放在这里,我们要照顾放贷者(沈培永)的利益?”

        郭宣彤拿出一份《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》),他认为,已经付款购房的老百姓权利优先。他引用《批复》中的内容:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

        郭宣彤告诉中国青年报记者,“法院当时没有参照这个”。

        他表示,基层政府部门在很多执行过程中有问题,追究就没法子了,很多法律问题在基层没办法操作。他认为,对待老百姓利益受到损害时,政府敢于承担责任。“如果保护他(沈培永)的利益就没法处理了,你让老百姓打官司,他们不愿意打官司。”

        郭宣彤再次强调:“(政府部门)违规操作是有‘瑕疵’的,不符合法律规定,这是明确的。”同时,“我们认为办理(房产证)是正确的,现在信访要求我们遇到问题一定要解决,如果全部拘泥于所有的法律和规章,让老百姓的利益受到损失的话,这个理也说不过去。”

        借贷还是购房?双方各执一词

        那么,为何天长市国土房产局没有将沈培永视作“老百姓”?

        沈培永向中国青年报记者提供的一份由天长市房地产开发管理办公室出具的《关于“凯悦大厦”部分房屋备案经过的情况说明》影印件(据沈培永称,该影印件系其在滁州市中级人民法院开庭时对案件卷宗原件进行拍摄所得)显示,“我办认为天缘公司与沈培永以借贷为目的的签订房屋买卖合同作为担保,名为房屋买卖,实为民间借贷关系。”

        两者是否存在借贷关系?天长市国土房产局法制办主任郭宣彤向中国青年报记者提供了一份账户来往的表格,显示薛卫国向沈培永支付了215万元。

        (2013)滁民一初字第00090号判决书显示,天缘公司也认为,沈培永的495万资金为“借款”。理由是,495万元“明显与房价数额不符”。

        沈培永在中国青年报记者向其验证时表示,薛卫国确实曾向其退款,不过那是“空中楼阁”的退房款,且只有95万,并非利息或还款。“当时就是为了买房,2011年的时候房市还非常好,我实地考察过后,觉得天缘公司的房地产非常有投资潜力。”沈培永说,“我们总共付款500万,所以购买的价格比较便宜”。

        中国青年报记者询问天长市国土房产局能否证明沈培永与天缘公司之间是借贷关系时,郭宣彤让记者前往“上城风景工作组”找相关人员了解。该工作组的法律事务组律师朱明告诉中国青年报记者,薛卫国当时成立了两家房地产公司——安徽天缘房地产开发集团有限公司和安徽国茂建设置业有限公司(以下简称“国茂公司”)。而上城风景属于后者开发的楼盘,目前被天长市政府的上城风景工作组所接管。

        朱明向中国青年报记者提供了一份沈培永与天缘公司的账户记录,试图证明二者存在借贷关系。他介绍,由于工作组中有公安机关的办案人员,这份表格就是工作组从公安机关调取的,但是由于薛卫国的案件还没有结束,公安局不能对这份表格盖章证明,且“借款合同我们没有看到”。朱明说。

        但是,安徽省滁州市中级人民法院(2013)滁民一初字第00090号判决书显示,“不予采纳”两者的借贷关系。

        “如果全部拘泥于所有的法律和规章,让老百姓的利益受到损失的话,这个理也说不过去”

        现在,沈培永只想挽回自己的损失。

        沈培永说:“天长市国土房产局一直建议我向国茂公司的工作组申请破产登记,挽回损失。”但他最担心的是,即便上城风景工作组接受了自己的申请,也会因为这样做没有法律依据,难以获得赔偿,两头都落空。

        沈培永的代理律师冯家稳向中国青年报记者表示:“如果没有充分证据证明国茂公司对天缘公司的债务具有偿还义务,这种建议显然是不合法的。”

        “政府部门搞得没有办法,所有的问题推到我们这里。”上城风景工作组法律事务组律师朱明也很无奈,他表示,即便两个公司的法定代表人都是薛卫国,也不能把两家公司的资产混同起来,“他们(政府部门)也是临时缓和矛盾,可以把人推过来,但是法律这一关我们肯定要把住。”

        沈培永认为真金白银不应买到“空中楼阁”,天长市国土房产局法制办主任郭宣彤则认为,“如果全部拘泥于所有的法律和规章,让老百姓的利益受到损失的话,这个理也说不过去”,双方看似都有道理。那么,法律专家怎么看待这个问题?

        “没有登记备案就给办理房产证显然是违法的。”北京来硕律师事务所主任律师燕薪认为,天长市国土房产局的说法是站不住脚的,不管是老百姓还是沈培永,都是权利人,政府都应该保护。

        知名行政法专家、北京大学法学院教授姜明安也向中国青年报记者表示,政府不应该因为“老百姓”的利益就违反程序。

        “政府即便是违法做好事,也要承担法律责任。”姜明安说,假如政府能违法做好事,那么,就也有可能违法做坏事,“依法办事是老百姓的大利益,不能为了眼前的小利而破坏大局,这是国家依法治国的需要,也是政府依法行政的需要。”
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